Soms verschijnen er rechterlijke uitspraken over brandveiligheid die bijzonder veelzeggend zijn. De omvang, de financiële gevolgen en de aansprakelijkheid maken de recente Britse uitspraak rond Urban Splash daar absoluut één van. Op 5 november 2026 oordeelde het Britse First-tier Tribunal over ernstige brandveiligheidsgebreken aan zeven appartementsgebouwen in Manchester. De oorspronkelijke projectontwikkelaar en vier verbonden vennootschappen werden daarbij hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor maar liefst £46,5 miljoen aan herstelkosten, omgerekend ongeveer €55,6 miljoen. Opvallend is dat het ging om gebouwen die bijna twintig jaar of langer geleden werden ontwikkeld. De uitspraak toont hoe ingrijpend de gevolgen kunnen zijn wanneer de brandveiligheid van bestaande gevelconstructies opnieuw wordt onderzocht. Tegelijkertijd roept ze belangrijke vragen op over oorspronkelijke classificaties, technische beoordelingen en de verantwoordelijkheid voor gebouwen die jaren geleden zijn opgeleverd.

Zeven gebouwen, verschillende brandveiligheidsgebreken
De uitspraak, met referentie [2026] UKFTT 01426 (PC), betreft zeven woongebouwen in Manchester die tussen ongeveer 2000 en 2008 werden ontwikkeld door Urban Splash.

Na de brand in Grenfell Tower in 2017 werden in het Verenigd Koninkrijk talrijke bestaande gebouwen opnieuw onderzocht op hun brandveiligheid.
Ook bij deze zeven gebouwen kwamen ernstige tekortkomingen aan het licht.

De problemen waren uiteenlopend en betroffen onder andere:
- Brandbare gevelbekledingen en isolatiematerialen.
- Ontbrekende of onvoldoende functionerende spouwbarrières.
- Onvoldoende brandwerende afdichtingen.
- Gebrekkige brandcompartimentering.
- Constructieve detailleringen die een ongewenste branduitbreiding konden bevorderen.

Bij twee gebouwen, waaronder Burton Place en Moho Building, speelde houten gevelbekleding een belangrijke rol. Bij de overige gebouwen ging het voornamelijk om andere gevelmaterialen en constructieve tekortkomingen.

Het is belangrijk om dit onderscheid te maken. Het vonnis gaat niet specifiek over de duurzaamheid van brandvertragend behandeld hout, maar over de brandveiligheid van volledige gevelconstructies.
Juist daardoor is het relevant voor de bredere bouwsector.

Van een oorspronkelijk advies naar een volledig nieuwe beoordeling
Een bijzonder interessant onderdeel van de uitspraak is de manier waarop eerdere brandveiligheidsbeoordelingen opnieuw ter discussie kwamen te staan.

Bij het Moho Building werd in oktober 2017, op basis van de toen beschikbare informatie, nog gesproken over een laag brandveiligheidsrisico van de buitengevels. Aanvullende beoordeling werd wel aanbevolen.

Na een balkonbrand in februari 2019 volgden nieuwe onderzoeken.
Bij het gedeeltelijk openen van de gevelconstructie werden tekortkomingen vastgesteld die voordien onvoldoende zichtbaar waren. Zo bleken bepaalde brandonderbrekingen te ontbreken of niet correct te zijn uitgevoerd.

Hierdoor veranderde de beoordeling van het gebouw aanzienlijk.

Het toont hoe een eerdere professionele beoordeling opnieuw kan worden bekeken wanneer nieuwe technische informatie beschikbaar komt.
Een gunstige beoordeling uit het verleden betekent niet noodzakelijk dat de werkelijke brandveiligheid daarmee definitief is aangetoond.

Bij de drie woontorens Christabel, Emmeline en Sylvia kwam bovendien naar voren dat onvoldoende testbewijs beschikbaar was om de conformiteit van bepaalde gevelsystemen aan te tonen.

Ook daar volgden aanvullende beoordelingen, waarbij uiteindelijk werd geconcludeerd dat belangrijke onderdelen niet voldeden aan de richtlijnen die ten tijde van de oorspronkelijke werkzaamheden van toepassing waren.
Dat laatste is belangrijk: het ging dus niet uitsluitend om gebouwen die achteraf aan strengere, nieuwe eisen werden getoetst.

Waarom volstond een minder ingrijpende renovatie niet?
Een van de meest interessante vragen in het vonnis betreft de keuze van de herstelmaatregelen.

Wanneer een bestaande gevel onvoldoende brandveilig blijkt, is het logisch dat betrokken partijen eerst onderzoeken of een minder ingrijpende oplossing mogelijk is.
Kan een bestaande constructie behouden blijven? Kunnen aanvullende brandwerende maatregelen worden aangebracht? Is een plaatselijke aanpassing voldoende? Of moet een groter gedeelte van de gevel worden vervangen?

Ook in het Urban Splash-dossier kwamen dergelijke alternatieven aan bod.
De oorspronkelijke projectontwikkelaar betwistte de omvang en de kosten van verschillende uitgevoerde herstelwerken.
Het tribunaal stelde echter vast dat onvoldoende technisch onderbouwde alternatieven waren aangetoond die dezelfde gebreken op een gelijkwaardig veiligheidsniveau én tegen wezenlijk lagere kosten konden verhelpen.
Daarom werden de omvangrijke herstelprogramma's grotendeels als redelijk beoordeeld.

Dit betekent overigens niet dat iedere gevel volledig moest worden gedemonteerd. Waar behoud van bestaande onderdelen technisch verantwoord werd geacht, gebeurde dat ook.
Maar wanneer een goedkoper alternatief niet voldoende kan worden onderbouwd, kan een ingrijpende vervanging uiteindelijk de meest verdedigbare oplossing blijken.

De financiële gevolgen daarvan kunnen bijzonder groot zijn.

£60,6 miljoen aan herstelkosten, waarvan £46,5 miljoen verhaalbaar
Het Britse tribunaal beoordeelde in totaal ruim £60,6 miljoen aan redelijk gemaakte of nog te maken herstelkosten.
Een deel daarvan werd gefinancierd vanuit het Britse Building Safety Fund, een overheidsfonds voor herstel van brandveiligheidsgebreken.

Uiteindelijk besliste het tribunaal dat vijf verbonden ondernemingen gezamenlijk en hoofdelijk £46.500.650 moesten betalen.
Het gaat om de oorspronkelijke projectontwikkelaar Urban Splash Limited en vier verbonden vennootschappen.
Dit bedrag is geen strafrechtelijke boete, maar een financiële verplichting om bij te dragen aan de herstelkosten.

Opvallend is dat de betrokken gebouwen al vele jaren geleden waren ontwikkeld en ondertussen andere eigenaren hadden.
De uitspraak toont daarmee dat financiële verantwoordelijkheid voor historische brandveiligheidsgebreken onder bepaalde wettelijke omstandigheden nog lange tijd kan doorwerken.

Uiteraard kent het Verenigd Koninkrijk met de Building Safety Act 2022 een specifieke wettelijke regeling. De uitspraak kan daarom niet rechtstreeks worden vertaald naar de aansprakelijkheidsregels in België of Nederland.
Maar de financiële omvang en de onderliggende technische problematiek blijven opmerkelijk.

Wat betekent dit voor bestaande gevels in België en Nederland?
Ook wij worden de laatste maanden steeds vaker gecontacteerd over bestaande gevelbekledingen waarvan de brandveiligheid opnieuw wordt onderzocht.
Sommige projecten bevinden zich nog in de onderzoeksfase. Bij andere projecten werd inmiddels besloten om de bestaande gevelbekleding te demonteren en te vervangen.

Recent vertrok bij ons opnieuw een volledig geladen vrachtwagen met hout voor de vervanging van een reeds gedemonteerde gevel.
Dat zijn ontwikkelingen die ik enkele jaren geleden wel verwachtte, maar waarvan de daadwerkelijke realiteit toch een ongemakkelijk gevoel geeft.
Want achter iedere gevelvervanging zitten gebouweigenaren, aannemers, ontwerpers, leveranciers en soms bewoners die geconfronteerd worden met een bijzonder complexe situatie en (mogelijk toren-)hoge kosten.

De technische vraag is doorgaans al moeilijk genoeg.
De financiële en juridische gevolgen kunnen nog een veelvoud daarvan zijn.

De oorspronkelijke classificatie versus de actuele brandveiligheid
Binnen mijn eigen onderzoek houd ik mij al jarenlang bezig met het brandgedrag van hout en de invloed van natuurlijke veroudering.
Daarbij vind ik één vraag steeds belangrijker worden:
In welke mate stemt de actuele brandreactie van een bestaande gevel nog overeen met de oorspronkelijke brandreactieprestaties waarop het ontwerp werd gebaseerd?

Een oorspronkelijke classificatie is belangrijk, maar moet wel betrekking hebben op de daadwerkelijk toegepaste constructie.
Daarbij spelen onder meer de houtsoort, profilering, openingen, onderconstructie, isolatie en bevestigingswijze een rol.

Bij materialen waarvan de brandreactie afhankelijk is van een aanvullende behandeling, komt daar nog een bijkomende vraag bij: in welke mate blijft die werking behouden tijdens de werkelijke gebruiksduur?
Natuurlijke verwering, vochtbelasting en veranderingen aan het oppervlak kunnen immers invloed hebben op het brandgedrag van materialen.
Hoe groot die invloed is, verschilt per product en constructie en moet met representatief onderzoek worden vastgesteld.

Juist daarom verwacht ik dat de komende jaren meer brandonderzoek op bestaande gevelmaterialen zal worden uitgevoerd.
Niet uitsluitend om te onderzoeken of een materiaal ooit een bepaalde classificatie heeft behaald, maar ook om na te gaan welke prestaties het materiaal vandaag daadwerkelijk vertoont.

Gaan we een nieuwe golf van gevel(her-)beoordelingen tegemoet?
Veel ontwikkelingen binnen de bouwsector verlopen in golven.
Nieuwe materialen, strengere eisen, nieuwe inzichten en veranderende beoordelingsmethoden kunnen ervoor zorgen dat bepaalde toepassingen plots veel kritischer worden bekeken.

Ik vermoed dat we ook op het vlak van de controle en handhaving van brandveiligheid zo'n ontwikkeling tegemoetgaan.
Niet noodzakelijk omdat bestaande gevels plotseling gevaarlijker worden, maar omdat we steeds beter onderzoeken welke risico's bepaalde constructies werkelijk met zich meebrengen.

Het Urban Splash-vonnis onderstreept daarbij twee zaken.
Enerzijds kunnen technische tekortkomingen aan bestaande gevelconstructies bijzonder ingrijpende herstelmaatregelen noodzakelijk maken.
Anderzijds kunnen de financiële gevolgen veel verder reiken dan het oorspronkelijke bouwproject en de partijen die vandaag eigenaar zijn van het gebouw.

De vraag is dan niet alleen of een gevel voldoende brandveilig is, maar ook hoe een eventuele tekortkoming wordt vastgesteld, welke herstelmaatregelen technisch gelijkwaardig zijn en wie uiteindelijk verantwoordelijk is voor de kosten.

Conclusie: brandveiligheid als scheidsrechter
Ik blijf het ondertussen al jaren herhalen: Brandveiligheid zal als scheidsrechter de markt voor gevelbekleding hertekenen.

Niet uitsluitend op basis van de brandprestaties die bij de oorspronkelijke ontwikkeling werden aangetoond, maar steeds vaker ook op basis van de werkelijke prestaties van bestaande constructies.

Het Urban Splash-vonnis bewijst niet dat andere bestaande gevels dezelfde gebreken vertonen. Het maakt evenmin iedere leverancier of projectontwikkelaar automatisch aansprakelijk.
Maar het toont wel hoe groot de gevolgen kunnen worden wanneer ernstige brandveiligheidsgebreken worden vastgesteld en ingrijpende herstelmaatregelen noodzakelijk blijken.
Voor mij onderstreept deze uitspraak vooral het belang van onafhankelijk onderzoek, correcte classificaties en een goede technische onderbouwing gedurende de volledige gebruiksfase van een gebouw.

Want uiteindelijk moet brandveiligheid niet alleen op papier overtuigen.
Ze moet ook in de praktijk aantoonbaar zijn.


Bron

First-tier Tribunal (Property Chamber), [2026] UKFTT 01426 (PC), uitspraak van 5 november 2026 - Secretary of State for Housing, Communities and Local Government versus Urban Splash Limited en anderen.
De uitspraak heeft betrekking op zeven gebouwen in Manchester en omvat 260 pagina's.